记者 李慎

他是房产投资散户中的高级知识分子。毕业于北京大学的李先生，目前在北京一所大学任教，同时也经营着自己的生意——一家以投资顾问为主业的小公司。从1998年开始涉足房产投资领域至今，他借讲学的机会考察了大半个中国的楼市，并以每年至少买一套的速度在北京及各省会城市置下十余套房产。虽笑言“以前从来没想过自己会有车开，还能换车开，”但每天让他最惬意的，还是晚饭后到家附近的公园和商场遛弯儿。

4月15日以来，针对房地产投资投机行为的新一轮调控政策，被业界解读为“史上最严厉，稳准狠”，但李先生的生活并没有因此而发生太多的变化。谨慎的性格，严格的投资风险控制，是他得以暂时高枕无忧的原因。

十余年的投资经历里，李先生从来不同时做一次以上的贷款，因此，“收紧二套、三套房贷的政策根本打不到我。”此外，不低于5%的租金收益率，是他始终恪守的投资原则，所谓5%，指刨除各种交易成本后，租金收益占房屋总价的比例。“一旦低于5%，我就坚决不干”，正因为如此，李先生多次考察杭州、青岛等投资客聚集的城市，但始终没有出手，因为“怎么算都不可能低于5%。”

除此之外，学金融出身的他，有着一套自己的投资理论。比如只投中低端的住宅，和二线城市较稀缺的高端住宅；从来不投商业，因为商业有空租期较长的风险；楼盘必须要封顶以后才会买，严格考察开发商的信誉；投资任何一套房产之前，都要做一周左右的可行性研究，这其中包括周边的交通、学校等各种配套设施的完善程度等等。

目前的政策在李先生眼里，都还是小儿科，他更没有出货或降价抛盘的打算。但乐观的判断也可能只是暂时的，因为，“一旦政府真想打投资投机的人，也是有办法的。”他说的办法，是指卡住交易环节，比如规定二套房的人五年内不让卖房，以及开征房产持有税，“一旦开征，持有多套房的人肯定会卖盘，炒房的人更扛不住。”

李先生和他所在的圈子，炒房并不是主业，通过赚取房价差价也不是支撑其房产投资事业的主要资金来源，这与温州炒房团等专业炒房的人有本质的区别。自98年开始投资房产以来，李先生几乎没有卖过房，而是通通出租，买房最大的目的就是让自己的财富保值。

正因为如此，最让李先生费解的，是不明白政府为什么要打压像他一样的人。“从经济学的角度理解不了，从政治学的角度有时反而能想明白。”

“98年前的时候，赚了一点钱，不知道投什么好，总不能放在银行里吧。”做过证券行业分析师的李先生，曾经尝试炒股，但总是赚少亏多，一次亏得比较多以后，他就把钱全部撤出来了。后来，一次很偶然的机会，他在九龙花园买下了一套200平米左右的房子，尝到了甜头后，他便开始把财富几乎全部放在投资楼市上，1998年开始，他以每年至少买一套房的速度壮大着自己的房产投资事业。

“身边跟我一样的朋友有很多，在北京拥有三五套房子的人太多了。能想到的投资渠道，无非股市和楼市，股市风险太大，能为自己辛苦赚来的钱找一个安全的去处，那就是楼市了。”但李先生和他的朋友们，并不是房产投资圈中最大的购买力。

原来做制造业、煤炭矿产等实业，因经济危机和政策挤压转而投资楼市的老板们，才是最大的购买力，“他们不通过私募更不贷款，有时直接拿现金买下一栋。”按照购买力排序的话，首先是他们；其次，是为了躲人民币升值的外资；再次，是像李先生一样的普通的中高收入投资者。

“打击投资投机性需求的调控思路本身并没有出错，但对象没找准，而且应该是疏通而不是打击。”在他看来，政府应该为这些大的购买力找一个出口，否则大量的钱一定会继续呆在楼市。而像他一样并不靠炒房糊口，单纯为了保住财富而投资房产的人，更不应该成为政策打击的对象。

不断是否愿意，李先生已身处漩涡中央，但他清醒的认识到，被投资投机吹起来的泡沫是一定存在的。“何不来点实在的，否则接下来一定是一轮报复性反弹。我们不怕政策出狠招，怕的是不动真格，泡沫继续膨胀，然后就是崩盘。”

在北京上海等一线城市，像李先生一样独立投资房产的人比比皆是，他们受过高等教育，有理论，懂市场，做出的投资决策相对独立。同时，他们也看谢国忠的博客，也听任志强评说政策。

1933年法国一位心理学家写了一本书，名为《乌合之众》，“当决策的做出参杂了感情色彩时，群体的智商是会下降的，而群体的方向则由引领者决定。”李先生认为，在房产投资的圈子里，开发商充当着意见领袖的角色。在楼市，几乎所有已经买了房的人，都不希望房价下跌，所以上一轮万科率先降价，才会招来诸多业主的声讨。

在5月5日召开的一场房地产小型论坛上，开发商在评说新政的同时，不断释放着利好的信号。他们向与会者的记者和行业内人士解释着政策的不可持续性，地方上信贷政策执行的松懈，地方政府一定会先于开发商叫苦，以及股市、钢铁等相关行业会一同陪葬。

在中国的房地产市场，个人通过投资房产迅速发家致富的神话，被无数人反复重演。从1998年开始涉足房地产投资领域，李先生经历了中国房地产市场十余年的起起伏伏，他自嘲，“如果有遗憾的话，那就是过于保守。”

但同时，他承认，“如果告诉我五年后北京的房价均价5万，我还是不敢买”，因为毕竟中国房地产行业太变化莫测了，而谁又能真正预知未来呢？