大兴楼市深度调查-李慎的财新博客-财新网

本文全文来源于北京中原市场研究部

降价普遍割肉不多大兴市场临近调整

南城大兴是最近几年交通变化最大的区域，楼市也集中了大批知名开发商：包括保利、绿地、中建、金融街控股等大批知名开发商在最近2年纷纷入驻大兴并供应了大量项目，使得大兴也成为楼市新热点区域。在本轮调控中，大兴作为之前刚需释放购买力的主要区域，目前市场具体情况如何？
北京中原市场研究部全面调查大兴楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解大兴目前楼市现状。

1：大兴区域介绍

2：大兴房地产市场介绍

3：大兴商品房项目最近几月成交情况详细列表

4：大兴二手房市场概况

5：大兴后市预测

1：区域介绍：

大兴区，地处北京南郊平原，东经116°13′-116°43′，北纬 39°26′-39°51′，区位优势得天独厚。大兴是北京市唯一一个拥有两座新城的郊区县。其中，区政府所在地大兴新城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；

大兴区是首都重要的农副食品生产供应基地、高新技术产业基地、人口疏散基地和绿甜旅游基地，是享誉国内外的“西瓜之乡”。结合城区居民周末度假需求的特点，大兴区开展了具有本地特色的观光、休闲、度假的田园旅游业，集休闲、购物、参观、体育、教育、娱乐于一体。

现有各类学校200余所。北京印刷学院、中国人民公安大学、北京石油化工学院等11所高等院校和12所中等学校培养了一批批高素质人才。

全区有二级以上医疗机构6个，镇卫生院17家，社区卫生服务中心3家，社区卫生服务站142个，构建起了区、镇、社区三级医疗卫生服务体系和公共卫生服务体系。

北京四环路、五环路、六环路和北京南中轴路延长线、京开高速公路、京津塘高速公路、104国道组成了“三横四纵”的公路交通网络。京沪、京九铁路在大兴交汇，并建有年吞吐量1400万吨的铁路货场。大兴区紧邻南苑机场，从大兴新城驱车到首都国际机场仅需40分钟。

2：大兴房地产市场介绍：

2008年以前，大兴区发展相对滞后，形成了相对的“价格洼地”，但是近几年土地供应量放大。

住宅地块	成交宗数	建设用地(万㎡)	规划建面(万㎡)	金额(万)	楼面价(元/㎡)	当年占比
08年	5	48.95	98.18	221993	2,261	8.15%
09年	14	131.07	263.53	1939357	7,359	22.06%
10年	8	114.16	232.53	1871872	8,050	14.83%
11年	7	30.31	67.73	497600	7,347	9.40%
合计	34	324.49	661.97	4530823	6,844	14.20%

最近4年的住宅土地规划建筑面积供应量达到了662万平米，占到了全市供应总量的14.2%，仅次于房山区的土地供应量。

特别是进入2011年，大兴凭借近30个楼盘在售、超过200万平方米的庞大供应量，其中纯新建商品房达到17个，当之无愧地成为如今京城楼市的“主战场”。

红木林、金地仰山、中建·国际港、鸿坤理想城、金融街·金色漫香郡等热点项目占据今年特别是限购后的北京楼市重要比例。

3：大兴热点商品房项目成交情况详细列表

普通住宅成交变化走势统计(大兴区)
日期	数量	面积(万㎡)	均价
2010年11月	1406	13.61	16458
2010年12月	2662	21.84	17871
2011年1月	995	9.77	19300
2011年2月	772	5.47	22252
2011年3月	475	4.25	21401
2011年4月	528	4.71	19264
2011年5月	835	7.22	19251
2011年6月	1048	9.49	17211
2011年7月	712	8.4	19142
2011年8月	1020	12.59	20287
2011年9月	725	8.45	19843
2011年10月	844	9.33	18351

大兴区目前主要在售的住宅楼盘有20个左右，主要位于黄村新城、以及大兴线等轨道交通沿线。从总体成交量看，在金九银十大兴成交量不仅未上涨，甚至有所下滑，月平均交易住宅套数在750套左右。均价则相比7-8月有所下调，9月份成交均价为19843元每平米，在10月份下滑至18351元每平米。

首邑溪谷	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	79	4058.63	27949	1.13亿元
2011年9月	79	3748.77	28106	1.05亿元
2011年8月	22	1256.52	25914	3256万元
金地仰山	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	66	7782.28	18704	1.46亿元
2011年9月	72	8115.99	19255	1.56亿元
2011年8月	77	8958.91	20264	1.82亿元
2011年7月	34	3882.05	20665	8022万元
2011年6月	83	9641.77	21256	2.05亿元
2011年5月	55	6506.26	22836	1.49亿元
2011年4月	35	4187.01	21865	9155万元
金融街·金色漫香郡	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	82	6951.75	11470	7973万元
2011年9月	42	4299.26	11733	5044万元
2011年8月	88	8885.51	11190	9943万元
2011年7月	56	5358.98	11929	6392万元
2011年6月	318	29359.41	11778	3.46亿元
2011年5月	6	712.96	11884	847万元
2011年4月	4	439.73	12894	567万元
中信新城	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	18	2199.17	22896	5035万元
2011年9月	102	15872.47	23687	3.76亿元
2011年8月	338	35458.27	23026	8.16亿元
2011年7月	132	15747.58	23126	3.64亿元
富力丹麦小镇	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	61	8772.21	12019	1.05亿元
2011年9月	54	9114.66	13278	1.21亿元
2011年8月	66	11244.56	12959	1.46亿元
2011年7月	50	7937.23	13226	1.05亿元
富力盛悦居	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	108	11193.48	21227	2.38亿元
2011年9月	1	89	23390	208万元
红木林	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	27	1791.42	20848	3735万元
2011年9月	67	4699.76	20882	9814万元
2011年8月	88	5886.66	20547	1.21亿元
鸿坤理想城	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	44	4654.4	19394	9027万元
2011年9月	31	3174.37	19569	6212万元
2011年8月	35	3936.56	20469	8058万元
2011年7月	34	3610.45	20795	7508万元
2011年6月	15	1616.53	20886	3376万元
2011年5月	63	6658.19	20979	1.4亿元
旭辉御府	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	43	6417.29	17308	1.11亿元
2011年9月	1	130.74	14980	196万元
2011年8月	32	5665.67	20163	1.14亿元
2011年7月	77	12957.23	19792	2.56亿元
2011年6月	5	720.25	25199	1815万元
华润公元九里	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	10	2626.83	23245	6106万元
2011年9月	33	7951.09	25197	2亿元
2011年8月	96	23725.2	25325	6.01亿元
新里·西斯莱公馆	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	17	3473.61	20044	6963万元
2011年9月	16	3179.19	20812	6616万元
2011年8月	21	5074.04	21524	1.09亿元
2011年7月	13	2253.04	20848	4697万元
2011年6月	11	2111.31	22216	4690万元
顺驰领海(领海天使湾)	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	13	1842.64	16393	3021万元
2011年9月	11	1685.43	17416	2935万元
2011年8月	9	1232.45	17208	2121万元
2011年7月	43	5683.95	18035	1.03亿元
2011年6月	5	863.16	18136	1565万元
2011年5月	11	1587.96	17634	2800万元
2011年4月	20	2970.17	18179	5399万元
2011年3月	40	5308.9	17715	9405万元
金融街·金色漫香林	成交套数	成交面积(㎡)	成交均价	成交总金额
2011年10月	21	2585.2	21646	5596万元
2011年9月	2	361.6	28557	1033万元
2011年8月	1	89.85	26869	241万元
2011年7月	2	178.96	22105	396万元
2011年6月	4	356.62	24306	867万元

从最近几个月大兴区销售比较多的项目的具体情况来看，大兴区降价普遍，但是割肉幅度大的不多，在13个典型项目中，最近2个月价格下调的有10个，其中金色漫香林10月签约均价下调超过3000元，成交量也有所上涨。顺驰领海的10月成交价格也相比之前下调了超过千元，华润公元九里10月均价相比之前下调了接近10%。金地仰山10月成交均价18704元每平米，比之前最高下调接近4000元。

4：大兴二手房市场概况

据北京中原市场研究部调查：大兴区域绝大部分在售的二手房价格较前期均有所下降，目前在售二手房大部分下降幅度在2.-3％之间，个别偏远小区降价幅度在5％左右。

解析原因二手房大多以小业主自己持有，并不急于抛售，他们没有资金的压力，大多是不着急出售。其次：二手住宅租赁市场相对受政策影响不大，租金相对较高，因此一些业主由于惜售，他们更愿意把房屋出租收取租金。

大兴降价房源（二手房）

据北京中原市场研究部统计大兴区黄村、亦庄、旧宫等区域内重点楼盘进行统计，大兴区目前在售的二手房有90％左右均出现价格下降，降价的二手房其中平均每平米降价在100-300元的占70％。

大兴区降价二手楼盘情况:

楼盘名称	区域	9月均价（元/平方米）	10月均价（元/平方米）	环比降幅（％）
顺驰领海	黄村	17088	17400	-2.04
郁花园一里	黄村	15957	15687	-1.69
郁花园二里	黄村	15947	15865	-0.51
康盛园	黄村	14385	14138	-1.72
原生墅	黄村	19603	19180	-2.16
福苑小区	枣园	13210	12958	-1.91
枣园东里	黄村	14777	14489	-1.95
彩虹新城	黄村	17872	17858	-0.88
丽园C区	黄村	16649	16241	-2.45
美利新世界	旧宫	17953	17631	-1.79
宣颐家园	旧宫	19029	18714	-1.64
云龙家园	旧宫	17978	17740	-1.32
清和园	旧宫	15405	15171	1.52
灵秀山庄	旧宫	17650	17530	-0.68
亦庄北岸	旧宫	17373	17241	-0.76
金地格林小镇	亦庄	24031	23855	-0.73
兴海园	瀛海镇	13452	13144	-2.29
鸿坤理想城	西红门	16674	16666	-0.05
兴海家园星苑	西红门	16873	16676	-1.17
瑞海家园二区	西红门	14205	14032	-1.22
金惠园三里	西红门	16301	15994	-1.88

二手置业指导：受调控的影响，以通州为首的一手楼盘降价趋势开始出现，大兴区域降价趋势也逐步显现，预计未来一手房价会有一定程度的降价。在这种环境下，对于一些在该区域刚需买房者，北京中原建议注意以下几点，可以尽可能的规避风险：

首先：置业首选地铁周边，交通便利的楼盘。由于借力城南规划和大兴线地铁，未来本项目周边共规划建设有5条轨道交通线路进驻：地铁四号线延长线（地铁大兴线）；由世界公园至生物医药基地的M9支线；东起亦庄，途经大兴新城至房山的S6支线；南中轴M8南延；M9支线南延。置业应尽量选择这些地铁沿线周边，这些楼盘保值增值性较高。

其次：在符合自己生活需要的前提下，尽量购买小户型。小户型的优势主要在于精致小巧的户型总价相对较低，购房者的经济负担可以大大降低，并且，小户型房源在租赁市场上也比较受租房者青睐，租金价格一直较高，能够给业主带来很客观的租金收益。

6：大兴后市预测：

随着区域内几条地铁线的运营，大兴区域逐渐成熟，相对其他通州等其他区域而言，配套和交通都相对比较到位，但是在最近也随着调控政策的影响以及供应的增加，部分项目的价格出现了明显的波动。整体来说，目前大兴市场促销项目明显增加，但是有实际割肉的项目不多。

大兴区在最近几个月虽然没有出现类似通州大幅降价的现象。但是因为地处郊区，主要置业人群也集中为刚需，这使得年底的限贷收紧对大兴的影响会更大。预计在调控政策不放松的情况下，大兴因为最近几年的积压库存及潜在供应量都比较大，部分项目不排除会用大幅度降价的办法获得销量。区域市场的成交量在价格没有实质下调的情况下依然将维持现状的低迷状态。

话题：